OLG Saarbrücken Urteil vom 4.4.2006, 4 U 579/04 - 164

Mietausfallschaden: Anrechnung einer Mietabfindung auf den Schadensersatzanspruch wegen entgangenen Mietzinses

Leitsätze

Zum Vorteilsausgleich einer Mietabfindung bei der Geltendmachung eines Mietaufallschadens.

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 29.9.2004 - 14 O 505/96 - abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 34.338,97 EUR nebst 4 % Zinsen seit dem 29.11.1994 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten der ersten Instanz tragen die Klägerin zu 76 %, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 24 %. Die Kosten der Streithelferin trägt die Klägerin zu 76 %; im übrigen trägt die Streithelferin ihre Kosten selbst. Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten als Gesamtschuldner 69 %, die Klägerin 31 %. Die Klägerin trägt 31 % der Kosten der Streithelferin; im übrigen trägt die Streithelferin ihre Kosten selbst.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Schuldnern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Zwangsvollstreckung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 49.677,73 EUR festgesetzt.

Gründe

Gründe:

I.

Im vorliegenden Rechtsstreit nimmt die Klägerin die Beklagten auf Schadensersatz wegen eines Ölschadens in Anspruch, der sich bei einer Überschwemmung der S. Innenstadt durch Hochwasser der Saar zwischen dem 20. und 23.12.1993 ereignete.

Die Beklagten sind die Erben der vormaligen Eigentümer des Grundstücks ...straße in S.; das Nachbargrundstück ...straße stand bis Ende 1994 zu ½ im Eigentum der Klägerin und ihres im Verlauf des Rechtsstreits verstorbenen Ehemanns, dessen alleinige Vorerbin sie ist. Die Räume im Erdgeschoss und Kellergeschoss des klägerischen Anwesens waren an die t. Gesellschaft für Gastronomieberatung mbH vermietet. Der mit der K.-Brauerei abgeschlossene Mietvertrag war beginnend mit dem 1.7.1989 auf die Dauer von zehn Jahren abgeschlossen. Die monatliche Miete belief sich auf 5.500 DM zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, ab dem 1.1.1994 auf 6.325 DM.

Das Grundstück der Beklagten ist seit dem 1.6.1977 als Wohn- und Geschäftshaus an die Streithelferin vermietet. Im Keller des Anwesens waren zum Zeitpunkt des Hochwassers vier Stahltanks für Heizöl mit einem Fassungsvermögen von jeweils 1.000 Litern aufgestellt. Die Wand zwischen den beiden Häusern bestand aus Bruchsteinmauerwerk mit Kalkmörtel- oder Lehmfugen.

Durch das Hochwasser wurde der gesamte Bereich des S. J. M. überflutet. In die Räumlichkeiten des klägerischen Anwesens trat in erheblichem Umfang mit Heizöl verschmutztes Wasser ein. Im Hinblick auf den Wasserschaden wurde der Mietvertrag mit der K.-Brauerei einvernehmlich aufgelöst. Hierbei erhielten die Klägerin und ihr Ehemann einen Betrag von 30.000 DM. Nach Auflösung des Mietvertrages wurde das Anwesen grundlegend umgebaut und am 20.7.1995 auf den Sohn der Klägerin übereignet.

Die Klägerin hat behauptet, der Ölschaden am klägerischen Anwesen könne nur auf Heizöl zurückzuführen sein, das aus dem Anwesen der Beklagten ausgelaufen sei. Denn das Anwesen der Beklagten sei das einzige in der Umgebung gewesen, das zum Zeitpunkt des Hochwassers noch über eine Ölheizung verfügt habe. Die Räumlichkeiten in dem klägerischen Anwesen seien durch den nach dem Abpumpen des Wassers verbliebenen Ölschlamm sowie durch einen penetranten Ölgeruch unbenutzbar geworden. Insbesondere habe der Ölgeruch den Betrieb einer Gaststätte für die Dauer von mindestens einem Jahr unmöglich gemacht. Alle Bemühungen um eine Vermietung seien vergeblich gewesen. Die Beseitigung des Ölgeruchs im Erdgeschoss sei nur durch die vollständige Entfernung der Decke zwischen Erd- und Kellergeschoss möglich gewesen.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Beklagten seien für alle Schäden schadensersatzpflichtig, da die Tankanlage nicht ordnungsgemäß installiert gewesen sei. So hätten die Tanks lose auf Holzblöcken aufgelegen und seien nicht hinreichend gegen Umkippen, Aufschwimmen und Auslaufen gesichert gewesen. Bei einem der Tanks sei zudem der Deckel nicht geschlossen oder überhaupt nicht vorhanden gewesen.

Die Klägerin begehrt mit der vorliegenden Klage neben der Erstattung des entstandenen Sachschadens den Ausgleich von Mietausfall, den die Klägerin im Zeitraum vom 1.1. bis an 30.12.1994 auf insgesamt 66.000 DM beziffert hat. Hierbei vertritt die Klägerin die Auffassung, der Abfindungsbetrag von 30.000 DM sei nicht auf den Mietausfall anzurechnen, da der Klägerin vor Beginn des Mietverhältnisses mehrere 10.000 DM Unkosten entstanden seien, um die Vermietbarkeit des Objektes wiederherzustellen.

Die Klägerin hat beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin

1. 49.792,59 EUR nebst Zinsen hieraus seit dem 1.10.1994 zu zahlen;

2. an die Klägerin über den im Klageantrag zu 1) genannten Betrag hinaus weitere 94.655,08 EUR nebst Zinsen zu zahlen.

Die Beklagten und die Streithelferin sind der Klage entgegengetreten. Die Beklagten haben ihre Einstandspflicht mit dem Hinweis in Abrede gestellt, sie hätten nicht voraussehen können, dass sich die Streithelferin entgegen ihrer mietvertraglichen Verpflichtungen nicht um die Funktion und Instandhaltung der Heizungsanlage kümmern würde. Ihre Verkehrssicherungspflicht sei rechtswirksam auf die Streithelferin übertragen worden.

Das Landgericht hat der Klage unter Klageabweisung im übrigen lediglich hinsichtlich einer Hauptforderung von 49.677,73 EUR stattgegeben. Auf die angefochtene Entscheidung wird gem. § 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO Bezug genommen.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung erstrebt die Streithelferin die vollständige Abweisung der Klage. Die Streithelferin vertritt die Auffassung, das Landgericht habe nicht hinreichend berücksichtigt, dass das Anwesen nach dem Schadensereignis auf den Sohn der Klägerin übertragen worden sei. Mit der Übertragung des Grundeigentums sei eine Naturalrestitution nicht mehr möglich gewesen, weshalb sich der Schadensersatzanspruch nicht mehr an dem zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes erforderlichen Geldbetrag orientiere, sondern der Werteinbuße entspreche, die das Grundstück infolge des schädigenden Ereignisses erlitten habe.

Hinsichtlich des zuerkannten Mietausfallschadens habe das Landgericht rechtsfehlerhaft den Sachvortrag der Beklagten übergangen, wonach eine Beseitigung der Schäden in jedem Falle innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten möglich gewesen wäre. Aufgrund der guten Lage am S. J. M. sei innerhalb dieses Zeitraums auch eine Neuvermietung der Räumlichkeiten möglich gewesen. Überdies habe das Landgericht die Beweislast verkannt: Es sei Sache der Klägerin zu beweisen, dass der Mietausfall für das gesamte Jahr 1994 durch die Ölverunreinigungen verursacht worden sei. Keiner der vernommenen Zeugen habe bestätigen können, dass noch Ende 1994 ein intensiver Ölgeruch vorhanden gewesen sei.

Schließlich habe die Klägerin den Beweis dafür nicht erbringen können, dass die im Rahmen der Auflösungsvereinbarung gezahlte Summe von 30.000 DM auf Investitionen geleistet worden sei. Schon der Begriff „Mietabfindung“ lege es nach dem Wortlaut nahe, dass die dem Vermieter zustehende Mietzahlung gemeint gewesen sei. Dies habe t. im Parallelprozess nicht anders gesehen.

Die Streitverkündete beantragt,

unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Saarbrücken vom 29.9.2004 - 14 O 505/96 - die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung der Streitverkündeten zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt die angefochtene Entscheidung. Bezüglich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Berufungsbegründung vom 4.1.2005 (GA V Bl. 893 ff.), der Berufungserwiderung vom 12.4.2005 (GA V Bl. 922 ff.), den Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten der Streithelferin vom 17.8.2005 (GA V Bl. 934 ff.) und 11.1.2006 (GA V Bl. 952 ff.) sowie auf den Schriftsatz des Klägervertreters vom 21.12.2005 (GA V Bl. 949 ff.) Bezug genommen. Hinsichtlich des Ergebnisses der mündlichen Verhandlung wird auf das Protokoll verwiesen (GA V Bl. 1019 ff.).

II.

A. Die zulässige Berufung ist teilweise begründet: Entgegen der Auffassung des Landgerichts muss sich die Klägerin die Zahlung der „Mietabfindung“ in Höhe von 30.000 DM im Wege des Vorteilsausgleichs auf den entstandenen Schaden anrechnen lassen (4.). Soweit die Berufung rechtliche Bedenken gegen die Berechnung des entstandenen Sachschadens erhebt (2.) und die Dauer des entstandenen Mietausfalls rügt (3.), lässt die angefochtene Entscheidung weder Rechtsfehler erkennen, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen ein anderes Ergebnis (§ 513 ZPO).

1. Ohne Rechtsfehler und von der Berufung unangegriffen ist das Landgericht aufgrund der verfahrensfehlerfrei getroffenen, für den Senat bindenden Feststellungen zu dem Ergebnis gelangt, dass zusammen mit dem Hochwasser Heizöl in das Gebäude der Klägerin eintrat, welches im Keller des Hauses der Beklagten gelagert war. Aus den in der Entscheidung des Landgerichts dargelegten Erwägungen, auf die der Senat Bezug nimmt, war das Heizöl nur unzureichend gesichert, weshalb die Beklagten in ihrer Eigenschaft als Rechtsnachfolger der Grundstückseigentümer unter dem rechtlichen Aspekt der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht gesamtschuldnerisch für den entstandenen Schaden einstehen müssen. Denn den Eigentümer trifft die Verpflichtung zur Abwehr von Umweltgefahren, die aus dem baulichen Zustand eines Gebäudes herrühren. Hierzu zählen insbesondere auch solche Gefahren, die mit dem Betrieb von eingebauten Tankanlagen verbunden sind (§ 823 Abs. 1, § 1922 Abs. 1 BGB; zur Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers vgl. nur BGHZ 142, 227, 233; Urt. v. 4.6.1996 - VI ZR 75/95, NJW 1996, 2646; Palandt/Sprau, BGB, 65. Aufl., § 823 Rdnr. 48).

Auch soweit das Landgericht die Voraussetzungen für eine befreiende Überleitung der den Grundstückseigentümern obliegenden Verkehrssicherungspflicht auf die Mieterin der Räumlichkeiten nicht anerkannt hat, greift die Berufung die rechtsfehlerfreien Ausführungen des Landgerichts nicht an. Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf einen anderen bedarf der klaren Absprache, die die Sicherung der Gefahrenquelle zuverlässig garantiert; auch nach der Delegation der Verkehrssicherung bleibt der Eigentümer zur Kontrolle und Überwachung verpflichtet (BGHZ 142, 233; 110, 114, 121 f.; Urt. v. 17.1.1989 - VI ZR 186/88, NJW-RR 1989, 394; OLG Nürnberg, VersR 1996, 900; Palandt/Sprau, § 823 Rdnr. 50, 52). Zwar sind die Anforderungen an die Kontrollpflicht nicht zu überspannen: Ohne konkrete Anhaltspunkte auf bestehende Sicherheitsrisiken darf sich der Eigentümer auf eine Überprüfung der wesentlichen Aspekte beschränken. Dennoch hielten die damaligen Eigentümer selbst diesen eingeschränkten Sorgfaltsmaßstab nicht ein, da sie - worauf das Landgericht mit Recht hinweist - nicht vorgetragen haben, irgendeine Kontrolle der Tankanlage veranlasst zu haben.

Weiter begegnen die Feststellungen zur Erstattungsfähigkeit der einzelnen Schadenspositionen keinen Bedenken. Auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts (Urteilsgründe Seite 13 - 23) wird Bezug genommen.

2. Entgegen der Rechtsauffassung der Berufung ist der geltend gemachte Schadensersatzanspruch, der auf der Grundlage des zur Wiederherstellung erforderlichen Aufwandes berechnet wurde, nicht durch die Weiterveräußerung des Grundstücks untergegangen.

a) Nach einer spezifisch den Schadensersatz bei Beschädigung von Grundstücken betreffenden Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs setzt der Anspruch auf Zahlung des zur Herstellung der beschädigten Sache erforderlichen Geldbetrages gem. § 249 Satz 2 BGB a.F. voraus, dass die Naturalrestitution noch möglich ist. Ausgehend vom Wortlaut des § 249 Satz 2 a.F. BGB (jetzt § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB), wonach der Gläubiger den zur Herstellung erforderlichen Geldbetrag nur „statt der Herstellung“ verlangen kann, scheide der Anspruch aus, wenn der Geschädigte den Gegenstand, um dessen Wiederherstellung es gehe, veräußere oder wenn der Gegenstand untergehe (BGHZ 147, 320, 323 ff.; 81, 389, 390; BGH, Urt. v. 8.7.1999 - III ZR 159/97, NJW 1999, 3332, 3334; zustimmend: Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 249 Rdnr. 3). Diese Rechtsauffassung ist nicht auf ungeteilte Zustimmung gestoßen (a.A. Staudinger/Schiemann, BGB, 13. Aufl., § 249 Rdnr. 221 ff., der die Auffassung vertritt, der Geschädigte könne in Analogie zu § 251 Abs. 1 BGB unabhängig von den Möglichkeiten der Naturalrestitution für die unmittelbar durch den Schadensfall eingetretene Wertminderung Schadensersatz einfordern; MünchKomm(BGB)/Oetker, 4. Aufl., § 249 Rdnr. 348 ff.; Bamberger/Roth/Grüneberg, BGB, § 249 Rdnr. 9; OLG Hamm, NJW-RR 1999, 253). Sie widerspricht insbesondere der anerkannten Rechtsprechung des VI. Zivilsenats, wonach jedenfalls bei Kfz-Schäden selbst dann auf Reparaturkostenbasis abgerechnet werden kann, wenn der Geschädigte das beschädigte Fahrzeug in Zahlung gibt (BGHZ 66, 239; 61, 56, 58).

Im vorliegenden Fall kann die dargestellte Rechtsfrage unentschieden bleiben. Zutreffend weist die Klägerin darauf hin, dass die einschränkende Auslegung des § 249 Satz 2 BGB a.F., die Geltendmachung fiktiver Reparaturkosten, mithin Fallgestaltungen betrifft, in denen die Reparatur nachträglich subjektiv unmöglich wurde (MünchKomm(BGB)/Oetker, aaO., § 249 Rdnr. 348; Staudinger/Schiemann, aaO., § 249 Rdnr. 221):

Die Vorenthaltung des am Reparaturaufwand bemessenen, fiktiven Schadensersatzes beruht auf der Erwägung, dass die Schadensersatzleistung aufgrund der Veräußerung der Sache nicht mehr dem Ziel der Wiederherstellung dienen kann (BGHZ 147, 323). Dieser, dem § 249 Abs. 1 BGB zu Grunde liegende Restitutionszweck wird nur dann verfehlt, wenn der Geschädigte den beschädigten Gegenstand veräußert hat und gleichwohl weiteren, fiktiven Schadensersatz begehrt. Die Ersatzleistung kann in solchen Fällen nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht mehr dem Herstellungsinteresse dienen, sondern nur noch den rechnerischen Schaden im Vermögen ausgleichen. Anders liegen die Dinge, wenn der Anspruch auf Naturalrestitution zum Zeitpunkt der Entscheidung über den Schadensersatz deshalb untergegangen ist, weil der Geschädigte den Schaden in der seit der Schadensentstehung verstrichenen Zeit mit eigenem Kostenaufwand selbst behoben hat. Denn in solchen Fällen besteht kein Zweifel, dass der Anspruch auf Erstattung des konkreten Reparaturaufwandes wirtschaftliches Surrogat des Restitutionsanspruchs geworden ist, dass also in der Terminologie des § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB der Anspruch auf Erstattung des zur Herstellung erforderlichen Geldbetrags auch wirtschaftlich an die Stelle des Restitutionsanspruchs getreten ist. Die Rechtsauffassung der Berufung, die dem Geschädigten im Ergebnis den Anspruch auf Erstattung der zur Naturalrestitution erforderlichen Kosten nur dann gewähren will, solange der Geschädigte von einer Reparatur der Sache absieht, wird soweit ersichtlich in Rechtsprechung und Literatur nicht vertreten.

b) Nach alledem begegnet die Zuerkennung des konkreten Reparaturaufwands im zur Entscheidung stehenden Fall keinen Bedenken: Nach den Feststellungen des Sachverständigen S. war das Haus zum Zeitpunkt des für die Schadensberechnung maßgeblichen Rechtsübergangs, der erst am 20.7.1995 vollzogen wurde, bereits saniert (GA IV Bl. 696). Mithin konnte der durch Erfüllung erloschene Anspruch auf Naturalrestitution durch die Veräußerung des Grundstücks im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht noch einmal untergehen. Da die Klägerin die zur Reparatur erforderlichen Kosten in vollem Umfange selbst aufgebracht hat, entspricht es Recht und Billigkeit, dass der Schädiger den tatsächlich entstandenen Schaden auch ausgleichen muss.

Auf die von der Berufungserwiderung aufgeworfene Rechtsfrage, ob sich die Klageforderung auch aus § 250 BGB ergibt, kommt es nicht an.

3. Ohne Erfolg wendet die Berufung ein, das Landgericht hätte den Mietausfallschaden nicht für das gesamte Jahr 1994 zusprechen dürfen, da die Beseitigung der ölbedingten Schäden in jedem Fall innerhalb von drei Monaten hätte bewerkstelligt werden können.

a) Entgegen der Auffassung der Berufung betrifft der Einwand nicht die von der Klägerin darzulegenden Voraussetzungen des § 249 Abs. 1 BGB, sondern unterfällt dem Anwendungsbereich des § 254 BGB.

Gemäß § 249 Abs. 1 BGB hat der Schädiger den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. Diese Voraussetzungen stehen hinsichtlich des geltend gemachten Mietausfallschadens fest: Wäre es nicht zum Schadensereignis gekommen, so hätte die Klägerin für das volle Jahr 1994 aller Voraussicht nach Mietzins bezogen. Demgegenüber erheben die Beklagten den in § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB normierten Einwand der unzureichenden Schadensminderung. Nach dieser Vorschrift gereicht es dem Geschädigten zum Nachteil, wenn er es unterlässt, den Schaden abzuwenden oder zu mindern. Gerade darum geht es den Beklagten. Denn sie tragen vor, dass es die Klägerin unterlassen hätte, durch aktives Tun die Höhe des entstandenen Mietausfallschadens zu verringern.

b) Ein Verstoß der Klägerin gegen die Schadensminderungspflicht ist nicht erkennbar.

aa) Im Kern beschränkt sich der Sachvortrag auf die Behauptung, die Beseitigung der ölbedingten Schäden wäre in jedem Fall innerhalb von drei Monaten zu bewerkstelligen gewesen. Dieser Vortrag verkennt, dass das Maß des vom Geschädigten zur Abwendung des entstandenen Schadens gebotenen Aufwands nicht danach bemessen werden darf, wie die Schadensbeseitigung im Idealfall ausgesehen haben mag. Vielmehr ist zu fragen, ob dem Geschädigten je nach Lage des konkreten Einzelfalls unter Berücksichtigung seiner individuellen Fähigkeiten eine zu langsame Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes vorgeworfen werden kann (vgl. Erman/G. Kuckuck, BGB, 10. Aufl., § 254 Rdnr. 83 f.; RGRK/Alff, BGB, 12. Aufl., § 254 Rdnr. 38; der individuelle Maßstab wird vor allem in der Fallgruppe des schadensmindernden Einsatzes der eigenen Arbeitskraft deutlich: vgl. hierzu MünchKomm(BGB)/Oetker, aaO., § 254 Rdnr. 83; Bamberger/Roth/Grüneberg, aaO., § 254 Rdnr. 32). Das ist nicht ersichtlich:

bb) Von Gewicht ist die Aussage des Zeugen S. (GA IV Bl. 644 ff. d. A.). Der Zeuge S. hat plausibel dargelegt, dass sich die Versuche um eine nachhaltige Beseitigung der Ölschäden bis in den Herbst 1994 hinzogen. Mit Blick auf das hohe Alter der Kläger habe der Zeuge - soweit es ihm neben seinem Beruf als Lehrer möglich gewesen sei - gewissermaßen die Bauleitung übernommen. Man habe zunächst versucht, den Ölgeruch durch das Verspritzen von Essigwasser abzudecken. Danach habe man den Boden mit Kunststoff versiegelt. Als sich später herausgestellt habe, dass auch das alles nicht ausreiche, habe der Zeuge den Versuch unternommen, die Decke zu erhitzen. Auch diese Maßnahme sei nicht von Erfolg gekrönt gewesen, weshalb die Entscheidung gefallen sei, die Decke zu entfernen. Hinsichtlich der Wände habe eine Firma M. die Wand schrittweise abgetragen und wieder aufgebaut.

cc) Legt man diese Aussage zu Grunde, so ist auf der Grundlage des individuellen Maßstabs ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht nicht zu erkennen: Die Kläger waren zum Zeitpunkt des Schadensfalls hoch betagt. Es lag daher nahe, dass sie sich der Hilfe ihres Sohnes bedienten. Dass der Zeuge S. allein aufgrund seiner beruflichen Verpflichtungen nicht in der Lage gewesen war, die notwendigen Arbeiten mit der Schnelligkeit eines Architekten voranzutreiben, liegt auf der Hand. Dennoch kann das unterlassene Hinzuziehen eines Fachberaters nicht als Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht gewertet werden. Es erschien allein zur Vermeidung von Kosten nicht unvernünftig, zunächst familiäre Mithilfe in Anspruch zu nehmen. Ebenso wenig ist es zu beanstanden, dass der Zeuge S. bei der Schadensbeseitigung zunächst die am wenigsten aufwändigen Methoden zur Beseitigung des Ölgeruchs ausprobierte. Kann es der Klägerin zumindest bis zum Herbst 1994 nicht vorgeworfen werden, keine endgültige Beseitigung der Schäden erreicht zu haben, so steht der bis zum Ablauf des Jahres 1994 entstandene Mietausfall der Klägerin auch unter Berücksichtigung der Schadensminderungspflicht ungeschmälert zu. Denn eine Zeitspanne von drei Monaten muss dem Eigentümer für die Suche eines geeigneten Mietinteressenten auch in sehr guter Mietlage zugebilligt werden. Sinnvollerweise konnte die Suche nach einem neuen Mieter erst beginnen, nachdem alle mit dem Wasserschaden eingetretenen Schäden beseitigt waren.

4. Demgegenüber rügt die Berufung mit Erfolg, dass sich die Klägerin die Mietabfindung in Höhe von 30.000 DM im Wege des Vorteilsausgleichs auf den geltend gemachten Schadensersatzanspruch wegen entgangenen Mietzinses anrechnen lassen muss.

a) Fließen dem Geschädigten aus dem Schadensfall Vermögensvorteile zu, so sind diese auf den Schadensersatz anzurechnen, wenn zwischen dem schädigenden Ereignis und dem Vermögensvorteil ein adäquater Kausalzusammenhang besteht und keine normativen Erwägungen entgegenstehen, die eine Anrechnung des Vermögensvorteils verbieten (BGHZ 91, 206, 209; 8, 325, 328; Urt. v. 17.10.2003 - V ZR 84/02, NJW-RR 2004, 79; Bamberger/Roth/Grüneberg, aaO., vor § 249 Rdnr. 79; Palandt/Heinrichs, aaO., vor § 249 Rdnr. 119 ff.; krit. zum Kriterium der Adäquanz: Staudinger/Schiemann, aaO., § 249 Rdnr. 138; MünchKomm(BGB)/Oetker, aaO., § 249 Rdnr. 229 f.).

aa) Zunächst ist das Bestehen des adäquaten Kausalzusammenhanges zwischen dem schädigenden Ereignis und den zugeflossenen Vermögensvorteilen nicht zweifelhaft: Selbst die Klägerin trägt nicht vor, dass sie die 30.000 DM auch bei fortdauerndem Mietverhältnis erhalten hätte. Nur deshalb, weil beide Parteien Übereinstimmung erzielen konnten, den Mietvertrag aufgrund der massiven Beschädigungen nicht bis zum vorgesehenen Ende fortzusetzen, sah sich die Mieterin veranlasst, die Zahlung von 30.000 DM zu leisten. Damit ist in den Kategorien der Kausalitätstheorie nachgewiesen, dass der Wegfall des Mietzinses nicht hinweggedacht werden kann, ohne dass zugleich der wirtschaftliche Vorteil entfallen wäre, der in der Zurverfügungstellung des Geldbetrages bestand. Auch die Adäquanz steht außer Frage.

bb) Schließlich stehen Billigkeitserwägungen der Anrechnung des Vermögensvorteils nicht entgegen.

aaa) Die Vorteilsanrechnung darf den Geschädigten nicht unbillig belasten und den Schädiger nicht unbillig begünstigen (BGHZ 91, 210; 77, 151, 154; Urt. v. 6.6.1997 - V ZR 115/96, NJW 1997, 2378). Die normative Kontrolle des Vorteilsausgleichs ist einer einheitlichen Betrachtung nicht zugänglich. Vielmehr werden die Rechtsgrundsätze der Vorteilsanrechnung in Fallgruppen konkretisiert, die die maßgeblichen Wertungsgesichtspunkte herausarbeiten. Gleichwohl ist es anerkannt, dass eine Anrechnung der aus dem Schadensereignis zugeflossenen Vorteile nur dann der Billigkeit entspricht, wenn zwischen Nachteilen und Vorteilen ein innerer Zusammenhang besteht, der die Vor- und Nachteile gewissermaßen zu einer Rechnungseinheit verbindet. Nur solche Vorteile sind anzurechnen, die mit dem geltend gemachten Nachteil korrespondieren und den Schluss erlauben, dass sich der zugeflossene Vermögensvorteil mit einer Schadensposition kongruent deckt (BGHZ 91, 210; 77, 154; 73, 109; BGH, NJW 1997, 2378; Staudinger/Schiemann, aaO., § 249 Rdnr. 144; MünchKomm(BGB)/Oetker, aaO., § 249 Rdnr. 228).

bbb) Angewandt auf den zur Entscheidung stehenden Sachverhalt steht der erforderliche innere Zusammenhang sicher dann außer Frage, wenn der Zahlung - wie es der Wortlaut der Zahlungsanweisung („Mietabfindung“) nahe legt - ein Vergleich zugrunde lag, in dem die Mietvertragsparteien die Ungewissheit über das Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen der mietvertraglichen Kündigungstatbestände beendeten. Entgegen der Auffassung der Klägerin lagen die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 542, 544 BGB a.F. keineswegs auf der Hand: Zunächst rechtfertigte der entstandene Mangel gem. § 537 Abs. 1 BGB a.F. zur Minderung des Mietzinses. Darüber hinaus besaß die Mieterin gem. § 536 BGB a.F. einen vertraglichen Anspruch auf Wiederherstellung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands. Demgegenüber stand das Kündigungsrecht des § 542 BGB a.F. unter der Voraussetzung, dass die Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung verstreichen ließen. In der damaligen Situation war die Frage, wie lange eine solche Frist zu bemessen war, nicht einfach zu beantworten. Auch darüber, ob die Ölkontaminierung der Räume geeignet war, i. S. des § 544 BGB eine erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigung hervorzurufen, war eine rechtliche Auseinandersetzung nicht ausgeschlossen.

ccc) Letztlich kann die Tatfrage nach der Tilgungsbestimmung offen bleiben: Selbst dann, wenn die Zahlung im Sinne des Klägervortrags zum Ausgleich der zu Beginn des Mietverhältnisses getätigten Investitionen erfolgt wäre, ist die Kongruenz von Schaden und Vorteil zu bejahen. Das richtige Verständnis erschließt sich, wenn man den Zusammenhang erkennt, dass auch der Mietzins bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise aus Sicht des vernünftig handelnden Vermieters der Amortisation der zu Beginn des Mietverhältnisses getätigten Investitionen dient:

Ein wirtschaftlich vernünftig handelnder Vermieter veranlasst nur solche Investitionen, die er im Laufe des Mietverhältnisses wieder abdecken kann. Der während des Mietverhältnisses erzielte Mietzins ist gewissermaßen die Rendite, die der Vermieter aus dem zu Beginn des Mietverhältnisses eingesetzten Kapital und aller während des Mietverhältnisses getätigten Aufwendungen erstrebt. Aus dem Blickwinkel des Vermieters macht es keinen Unterschied, ob der Mieter die mit dem Abschluss des Mietvertrags verbundene Ertragserwartung durch eine als Mietzinszahlung deklarierte Zuwendung erfüllt oder ob er eine Zahlung leistet, die mit direkter Zweckbestimmung der Deckung der Investitionen dient. Diese Überlegungen rechtfertigen den Schluss, dass bei funktional wirtschaftlicher Betrachtung die Kongruenz zwischen Vorteil und Schaden selbst dann nachgewiesen ist, wenn man die Richtigkeit des Klägervortrags zur Frage der Zahlungsbestimmung unterstellt.

Zum selben Ergebnis führt folgende Erwägung: Die Klägerin trägt nicht substantiiert vor, dass die zu Beginn des Mietverhältnisses getätigten Investitionen allein nur mit Blick auf die konkrete Vermietung an die t. GmbH erfolgten. Es ist nicht ersichtlich, dass die erheblichen Umbaumaßnahmen, deren Gesamtauftragswert sich auf ca. 500.000 DM belaufen hatte, nach der Beendigung des Mietverhältnisses mit der t. GmbH für die Klägerin wertlos waren. Vielmehr liegt es näher, dass die getätigten Investitionen in einem erheblichen Umfang über die Beendigung des Mietverhältnisses hinaus wirkten und auch für einen Nachmieter von Nutzen gewesen wären. Mithin konnte die Beendigung des Mietverhältnisses keineswegs zur vollständigen Frustration der zu Beginn des Mietverhältnisses getätigten Investitionserwartung führen. Hätten die Kläger beginnend mit dem 1.1.1995 einen neuen Mietvertrag abgeschlossen, so wäre dieser neue Mietvertrag vollständig an die Stelle des alten Mietvertrags getreten. In dieser Situation spricht wenig dafür, der Klägerin zusätzlich zu dem lückenlosen Mietzins zugleich eine Sonderzahlung auf die Investitionen zu gewähren. Die Tatsache, dass die Klägerin offensichtlich nicht bereit war, das eingesetzte Kapital durch den Abschluss eines neuen Mietvertrages zu amortisieren, beruht auf der autonomen Entscheidung der Klägerin, das Grundstück Ende 1994 zu veräußern. Es erscheint nicht unbillig, die Klägerin mit denjenigen Nachteilen zu belasten, die ihr aus der vernünftigerweise nicht dem Schädiger zuzurechnenden Entscheidung zur Veräußerung der Immobilie erwuchsen.

5. Zusammenfassend beläuft sich die zuzuerkennende Schadensersatzforderung auf 34.338,97 EUR (Urteilssumme von 49.677,73 EUR - 15.338,76 EUR). Die Zinsausspruch folgt aus Verzugsgesichtspunkten.

B. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1, § 97 Abs. 1, § 101 Abs. 1 ZPO. Obwohl nur die Streithelferin Berufung eingelegt hat, hat die Streithelferin nicht die Parteistellung im Rechtsmittelverfahren erlangt. Denn auch die Hauptparteien haben sich durch Einreichung von Schriftsätzen und ihre Teilnahme an der mündlichen Verhandlung am Berufungsverfahren beteiligt. Mithin waren die Kosten des überwiegend erfolglosen Rechtsmittels insoweit den Hauptparteien als prozessführenden Parteien und nicht der Streithelferin aufzuerlegen (BGHZ 49, 183, 195; Urt. v. 14.1.1960 - III ZR 7/59, MDR 1960, 382; Celle OLGR 1996, 84; Stein/Jonas/Bork, ZPO, 22. Aufl., § 101 Rdnr. 2; MünchKomm(ZPO)/Belz, 2. Aufl., § 101 Rdnr. 22 f.; Musielak/Wolst, ZPO, 4. Aufl., § 101 Rdnr. 2).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung besitzt und die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO).